Daşınmaz əmlak bazarı və rieltor

Birincilər sırasında çalışmaq və birlikdə dahada yaxşı nəticələr əldə etmək istəyən namizədlər aşağıdakı elektron ünvana öz CV nümunələrini göndərə və qeyd edilən nömrə ilə əlaqə saxlaya bilərlər.

Daşınmaz əmlak üzrə vasitəçi/rieltor
vakansiya — 2023

Zamin Əmlak Satış meneceri vəzifəsi üzrə vakansiya elan edir.

Elanın təsviri

• Elan tarixi: 03.06.2021
• Son tarix: 02.07.2021
• Şirkət: Zamin Əmlak
• Ərazi: Bakı
• Maaş: Müsahibə əsasında
• Staj: 1 il
• Yaş: 23 — 45 yaş
• Təhsil: Orta və ya orta ixtisas təhsili
• İş rejimi: Tam iş günü (5 gün)
• Müqavilə: Əmək müqaviləsi
• E-mail: [email protected]
• Tel.: 055-208-10-30

İş haqqında:

• “ Zamin Əmlak” Daşınmaz Əmlak agentliyi daşınmaz əmlakın alqı-satqısı, təmir-tikinti və dizayn işləri üzrə xidmət göstərir.
• İş qrafiki: Həftənin 5 günü ( nəqliyyat vəziyyətini nəzərə alaraq), saat 10:00-dan 19:00-a kimi
• Əmək haqqı Faizlədir, görülən işdən 50% ödənilir ,
• Daşınmaz əmlak reklam saytlarına limitsiz elan vermək imkanı

Namizədə olan tələblər:

• Tələb edilən sahədə təcrübə
• Daşınmaz əmlak növlərinin satışını təşkil etmək
• Bazarın və müştərinin tələbinə uyğun olaraq məlumatların araşdırılması, işlənib hazırlanması və təqdimatı
• Məsuliyyətli, öyrənməyə açıq olan
• Kollektivlə işləmə bacarığı
• Səlist danışıq qabiliyyəti
• Yüksək ünsiyyət, təqdimat və inandırma bacarığı
• Yaş həddi 25-45 yaş arası
• Orta təhsil mütləq, ali təhsil arzuolunandır
• Hörmətli namizədlər,
• əgər siz daşınmaz əmlakın satış sferasında özünüzə güvənir və müştərinin istəklərini qarşılamaq bacarığına maliksinizsə, sizi öz sıralarımızda görməkdən məmnun olarıq.

Birincilər sırasında çalışmaq və birlikdə dahada yaxşı nəticələr əldə etmək istəyən namizədlər aşağıdakı elektron ünvana öz CV nümunələrini göndərə və qeyd edilən nömrə ilə əlaqə saxlaya bilərlər.

Daşınmaz əmlak bazarı və rieltor

Ölkədə “Daşınmaz əmlak fəaliyyəti haqqında” qanunun olmaması bir sıra problemlər yaradır

Daşınmaz əmlak bazarında bir qədər durğunluğa baxmayaraq, alqı-satqısı ilə bağlı məsələlər aktuallığını itirmir. Müvafiq olaraq, vətəndaşlar tez-tez bu işdə onlara kömək edə biləcək mütəxəssislərə – rieltorlara (el arasında – makler) ehtiyac duyurlar. Ancaq indi ölkənin əmlak bazarında nələrin baş verdiyini anlamaq asan deyil, xaotik və yarımkölgə xarakteri daşıyır.

Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının (ARA) sədri Elnur Azadovun AYNA-ya dediyinə görə, əvvəlcə əmlakçının – rieltorun kim olduğuna qərar vermək vacibdir: “Bu, daşınmaz əmlak sahəsində müəyyən bacarıqlara, təcrübəyə malik olan bir əmlak mütəxəssisidirsə, onda müvafiq bilikləri almalı, məsələn, kurslar keçməlidir, yəni öz-özünü təkmilləşdirməlidir. Ancaq hər bir ölkənin rieltorlar üçün öz tələbləri var. Azərbaycana gəlincə, əmlak sahəsi üzrə mütəxəssis yetişdirən qurumlarımız yoxdur və digər ölkələrdə də azdır”.

“Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyası 2009-cu ildə respublikamızda, baş ofisi Çikaqoda yerləşən Beynəlxalq Daşınmaz Əmlak Fondunun köməyi ilə yaradıldı. İcraçı direktor seçildim və indi də bu vəzifəni icra edirəm. İlk illərdə Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarını, rieltor bazarını araşdırdıq. O dövrdə daşınmaz əmlak məsələlərində xidmət göstərən 10 minə yaxın insan var idi”, – deyə müsahibimiz bildirib.

Onun sözlərinə görə, ASA 2012-ci ildə “Daşınmaz əmlak fəaliyyəti haqqında” qanun layihəsi hazırlayaraq Milli Məclisə və Prezident Administrasiyasına təqdim edib: “Bizim tərəfimizdən çox iş görüldü, Ədliyyə Nazirliyində qeydiyyatdan keçmiş bir neçə daşınmaz əmlak şirkətini, həmçinin təcrübəsi və yaxşı nüfuzu olan şəxsləri seçdik. Onlar üçün daşınmaz əmlak kursları yaratdıq. Hüquq kursu, idarəetmə kursu, marketinq kursu, psixoloji və digər kurslar keçirildi. Beləliklə, 2012-ci ildə Azərbaycanda rieltor adlandırıla biləcək ilk mütəxəssislər yetişdirildi. Bu günə qədər ölkə bazarında uğurla işləyirlər”.

Ancaq problem ondadır ki, “Daşınmaz əmlak fəaliyyəti haqqında” qanun layihəsi parlamentdə vaxtaşırı baxılsa da, qüvvəyə minmədi. Buna görə də bu bazar hələ 1990-cı illərin əvvəllərindəki kimi xaotik inkişaf edir. Kölgə iqtisadiyyatının geniş bir sahəsini tutur. Azərbaycanda bu cür xidmətlərin göstərilməsində iştirak edənlərin 90% -dən çoxu (qeyri-rəsmi statistikaya görə, 15 mindən çox insan var) qeyri-rəsmi fəaliyyətlə məşğul olur.

“Azərbaycanda peşəkar rieltorla makler arasında fərq qoymaq hələ mümkün deyil. Yalnız onun nüfuzuna, onun haqqında alınan məlumatlara diqqət yetirə bilərsiniz. Müştərilər üçün risk tərəfi çox vaxt keyfiyyətli xidmət almamalarıdır. İnsanlar üçün daşınmaz əmlak əmlakının ən bahalısıdır və satarkən tələyə düşmək istəmir. Alıcı da risk edir, bəzən ev almaq üçün illərlə pul yığır və sonra məlum olur ki, kimsə mənzildə qeydiyyatdan keçib, təmirdə nəsə səhv olub və ya başqa bir problem var”, – deyə Azadov vurğulayıb.

Ekspert qeyd edib ki, yerli istehlakçı peşəkar rieltorların xidmətinə ehtiyac duyur, lakin bir institut və ya başqa bir təhsil müəssisəsi yoxdursa, rieltorun peşəkarlığı üçün heç bir tələb ola bilməz: “Burada istisna Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasında kursları bitirənlərdir, lakin bunların sayı çox deyil. Kurslar ucuz deyildi və rieltorların beynəlxalq fondundan maliyyələşmə bir müddət sonra dayandırıldı. Yerli şirkətlərin buna marağı az idi, buna görə hər şey dondu. Ancaq ümid edirik ki, dövlətin dəstəyi sayəsində bazar inkişaf edəcək, çünki ölkədəki ən böyük investisiya axını bu istiqamətdədir”.

Satış və alqı-satqının notariat qaydasında təsdiq olunduğu rəsmi statistika ilə yanaşı, qeyri-rəsmi statistika da var. Təəssüf ki, bütün daşınmaz əmlak əməliyyatlarını izləməyin mümkün olmadığı tikinti şirkətləri var. İnşaatçıların özlərinin birinci əl bazarı xaricində, təkrar bazarda bütün daşınmaz əmlak əməliyyatlarının 60-70%-i maklerlərin və ya rieltorların iştirakı ilə baş verir. Azərbaycanda satın alınan, yaradılan daşınmaz əmlakın hamısını hesablasaq, mütəxəssisin dediyi kimi, həcmlərin çox böyük olduğunu görə bilərik.

“Vergilərin ödənilməməsi məsələsi çox ciddidir. Azərbaycanda rieltor komissiyasının miqdarı 2%-dir, amma əslində az adam bu qədər pul ödəyir. Əksər hallarda rieltor və onun müştərisi heç bir müqavilə bağlamırlar. Məsələn, Türkiyədə bir rieltorun xidmətləri üçün komissiya 5-7%, nadir hallarda 4%-dir. Dubayda, rieltorun iştirakı olmadan heç bir daşınmaz əmlak əməliyyatı mümkün deyil, bütün alqı-satqı əməliyyatını məhz rieltor həyata keçirir. Üçtərəfli razılaşmada onun komissiyası nəzərə alınır. Dünyada komissiya miqdarının 10%-ə çatdığı ölkələr var. İqtisadi cəhətdən inkişaf etmiş ölkələrdə əmlakçılar hüquqşünaslardan, həkimlərdən daha az hörmətli deyillər və böyük məbləğdə pul qazanırlar. Orada cəmiyyətin hörmətli üzvləri var. Azərbaycanda rieltorlara çox vaxt şübhə ilə baxılır. “Daşınmaz əmlak fəaliyyəti haqqında” qanunun olmaması bu seqmentin inkişafına mənfi təsir göstərir”, – deyə ASA sədri fikrini yekunlaşdırıb.

Davamlı İnkişaf Tədqiqatları Mərkəzinin sədri Nəriman Ağayev də AYNA-ya şərhində ölkənin daşınmaz əmlak bazarının əksəriyyətinin kölgə iqtisadiyyatı seqmentində yerləşdiyini və onu oradan geri çəkməyin vaxtı gəldiyini deyib: “Çox az pul qazanan rieltorları tanıyıram, amma bu sahədə yaxşı pul qazananlar da var. Bu, sahibkarlıq fəaliyyətinin bir növüdür, yəni bütün rieltorların qeydiyyatdan keçmələri və ən azı bir patent və ya lisenziya almaları lazımdır”.

“Hər rieltorun müştəriyə göstərə biləcəyi bir sertifikatı olmalıdır. Qanuni hüquqları və qanuni vəzifələri barədə bir həftəlik kurs bitirməlidirlər. Qanunu bilməmək insanı məsuliyyətdən azad etmir”, – deyə həmsöhbətimiz bildirib.

Ağayevin sözlərinə görə, əmlakçıların kifayət qədər işi var: “Çünki daşınmaz əmlak hələ də satılır və alınır, vətəndaşların maraqları sadəcə şəhərətrafı daşınmaz əmlaka və torpaq sahələrinə keçib. Ali təhsil müəssisələrində dərslər həmişəki kimi başlayanda dərhal mənzillərin icarəsi tələbi yaranacaq”.

Daşınmaz əmlakın likvidliyi

Likvidlik anlayışı daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə məşğul olan hər kəsə tanışdır. Bəs likvidlik necə hesablanır? O, dəyişə və ya “mənfi” ola bilərmi? Bu gün likvidlik göstəriciləri ilə bağlı suallara cavab verməyə çalışacağıq.

Daşınmaz əmlakın likvidliyi nədir?

Konkret olaraq yaşayış məqsədli daşınmaz əmlak üzərində dayanmadan bu anlayışa ümumilikdə baxsaq, likvidlik – obyekti qısa müddətdə və daha münasib qiymətə satmaq imkanını nəzərdə tutur. Başqa sözlə, əgər mənzilinizə tələbat varsa və onu maksimum qiymətə sata bilirsinizsə,o, yüksək likvidlik göstəricisinə malikdir.
Daşınmaz əmlak bazarında likvidliyin şərti olaraq üç növü var: yüksək, orta və aşağı likvidlik. Artıq bildiyimiz kimi, yüksək likvidlik obyektin tez satışını nəzərdə tutur. Orta likvid obyektlərə daha uzun müddətə satılanlar aiddir. Minimum likvidliyə misal kimi heç bir tələbat olmayan və satışı çox çətin obyektləri göstərmək olar.
Obyektin likvidliyinə birbaşa göstərən bir neçə meyar var. Əgər təkcə yaşayış obyektlərini nəzərdən keçirsək, aşağıdakı likvidlik göstəricilərini qeyd etmək olar.

Daşınmaz əmlakın likvidlik göstəriciləri

Köhnə və ya yeni tikililərdəki mənzillər

Bu gün yeni binalardakı mənzillər sovet dövründə tikilən analoji evlərlə müqayisədə daha yüksək likvidlik dərəcəsinə malikdir. Məsələn, birotaqlı mənzil axtaran şəxsin seçimi əksər hallarda yeni binadakı evin xeyrinə olacaq, çünki bu obyekt sovet fondu mənzillərindən bir sıra üstünlükləri ilə fərqlənir. Yeni mənzillər müasir dövrün tələblərinə uyğun tikilir. Onlarda kommunikasiyaların dəyişdirilməsinə ehtiyac olmur. Yeni binada mənzil sahibinin planlaşdırmanı özünə uyğun, ən sərfəli və rahat şəkildə qurmaq imkanı var.

Bəs köhnə mənzil bazarı nə təklif edir? Bir qayda olaraq, köhnə fonda aid olan mənzillərdə planlaşdırma müasir tələblərə cavab verməməklə əksəriyyətinin əsaslı təmirə ehtiyacı vardır. Əslində bu bazarda likvidliyi yüksək obyekt tapmaq asan deyil.

Obyektin yerləşmə məkanı

Burada ilk növbədə nəqliyyatın əlverişli olmasına diqqət yetirilir. Hər kəs mənzil seçimində ilk olaraq şəhərin istənilən nöqtəsinə getmək imkanını nəzərdən keçirir. Mənzilin yerləşdiyi rayonda sosial infrastrukturun, o cümlədən uşaq bağçalarının, məktəblərin, supermarketlərin və s. yerləşməsi də az əhəmiyyət kəsb etmir. Rayonun ekoloji vəziyyəti də getdikcə ciddi diqqət yetirilən məsələlərdəndir. Ümumilikdə yerləşmə məkanı göstəricisinin likvidliyin dəyişməsinə böyük təsiri var. Məsələn, rayonda yeni metro stansiyasının və ya iri ticarət kompleksinin tikilməsi likvidliyi kəskin artıra bilər.

Mənzilin texniki göstəriciləri

Bu göstəricilərə mənzilin sahəsi, mərtəbəsi, otaqların, eyvanların sayı, əlavə məkanın, birləşdirilmiş və ya ayrıca sanitar qovşağının, quraşdırılmış mebellərin olması və sair aiddir. Yəqin özünüz də mənzil elanlarına baxarkən ilk növbədə məhz bu göstəricilərin qeyd edildiyinə diqqət yetirmisiniz.

Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, düşünə bilərsiniz ki, likvidliyi hesablamaq üçün formul var. Sizə dəqiqliyi ilə deyə bilərik ki, konkret formul yoxdur. Bu sahədə aydın mövqeyə malik olan şəxslərə, mənzillərin alqı-satqısına qazanc mənbəyi kimi baxanları misal göstərə bilərik. Məsələn, siz yeni binada tikintinin ilkin (fundament qoyuluşu) mərhələsində 40 min manata birotaqlı mənzil alırsınız. Son nəticədə, binanın inşası başa çatdıqdan sonra həmin mənzili əlavə kapital qoyuluşu olmadan 48 min manata sata bilərsiniz. Yəni sizin üçün mənfəət 8 min manat təşkil edəcək. Bu mənfəət göstəricisi likvidlik ilə düz mütənasibdir.

Unutmaq lazım deyil ki, aldığınız daşınmaz əmlak obyekti mənfi likvidlik göstəricisinə də malik ola bilər. Məsələn, icarəyə verilməsi üçün alınan obyektə müəyyən səbəblərdən tələbat yoxdursa, onda belə obyektə vəsait qoyuluşunu icarədən mənfəət əldə etmək baxımından mənasız saymaq olar.

Bakı şəhərində və regionlarda daşınmaz əmlakın likvidliyi

Paytaxtımızda həmişə olduğu kimi ən yüksək likvidliyə (tez satılma göstəricisinə) metrostansiyalara yaxın bir və ya iki otaqlı mənzillər malikdir.
Regionlarda da eyni mənzərəni müşahidə etmək olar. Fərq ondadır ki, digər şəhər və rayonlarımızda metro olmadığı üçün insanlar əsas nəqliyyat qovşaqlarına yaxın ev və obyektləri seçirlər.

Lakin Bakının bazarı regionlardan bir sıra xüsusiyyətlərinə görə kəskin fərqlənir. Bakı Azərbaycanın yeganə meqapolisi və ən iri iqtisadi mərkəzi olmaqla – maliyyə böhranının təsirlərini nisbətən az hiss edir, pul axınlarını daha çox cəlb edir, həm də daxili və xarici miqrasiya ilə yüksək dərəcədə səciyyələnir. Mənzil alınması prosesinə burada icarə məqsədli sərmayə qoyuluşu kimi baxılır. Regionlarda isə əhali əsasən mənzillə təmin edilib və daha çox yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə yeni mənzil alır.

Bununla yanaşı, elə rayonlarımız var ki, yaşayış evlərinə tələbat olmadığı üçün, onlara kapital qoyuluşu investorlara iqtisadi cəhətdən sərfəli deyil. Hər hansı bölgəyə daxil olmazdan əvvəl, onlar bazarı, o cümlədən sənaye istehsalının səviyyəsini, xidmət sektorunu, ticarətin inkişafını, beynəlxalq və regionlararası əlaqələri, miqrasiya, işsizliyin səviyyəsi, əhalinin orta gəlirləri və s. göstəriciləri diqqətlə öyrənirlər.

Azərbaycanda investorlar üçün perspektivli ərazilər kimi Gəncə, Sumqayıt şəhərlərini, şimalda və cənubda yerləşən turizm rayonlarını göstərmək olar. Bu bölgələrdə yaşayış sahəsinə nisbətən tələbat var. Müvafiq olaraq mənzillərin likvidliyi də orda yüksəkdir.

Likvidliyə kimlər daha çox diqqət yetirməlidir

İstənilən halda, təkcə investorlar deyil, yaşayış üçün mənzil alanlar da mənzilin likvidliyinə diqqət yetirməlidirlər. Çıxış strategiyası (yəni mənzilin satışı) əvvəlcədən nəzərdə saxlanmalıdır. Çünki həyatda müxtəlif, o cümlədən xoşagəlməz situasiyalarla qarşılaşmaq ehtimalı var. Bu haqda indi düşünməsəz belə, 2 ildən sonra mənzil şəraitini dəyişməyə ehtiyacınız yarana bilər. Məhz buna görə alınan mənzilin likvidliyi barədə birmənalı olaraq əvvəldən düşünmək lazımdır.

Likvidliyin mənfiyə getməsi

Belə hallara obyektin özü və ya yerləşmə məkanı ilə bağlı dəyişikliklər olduqda rast gəlinir. Misal kimi şəhərin yaxşı məkanlarında yerləşən, amma yarımçıq qalmış binaları göstərmək olar. Bu binaları inşa edənlərin işə yarıtmaz münasibəti və məsuliyyətsizliyi, insanları aldatmaqla bir mənzili bir neçə nəfərə satmaları – belə komplekslərin baxımsız və əksər mənzillərinin boş qalmasına səbəb olmuşdur. Bu da likvidliyin azalmasına bariz nümunə. Artıq ev sahibləri mənzillərini aldıqları qiymətə belə sata və ya binada lift, qaz olmadığı üçün kirayə verə bilmirlər.

Nəticə

Həm Bakıda, həm də demək olar ki, ölkəmizin bütün rayonlarında ən yüksək likvidliyə – ətrafında nisbətən inkişaf etmiş nəqliyyat və sosial infrastrukturu olan ekonom-sinif kiçik həcmli daşınmaz əmlak obyektləri malikdir. Yaşayış sahəsi alarkən ilk növbədə binanın ümumi vəziyyətinə, yerləşmə məkanına, mənzilin planına, sahəsinə və mərtəbəsinə, kommunikasiyanın vəziyyətinə, sənədlərə diqqət yetirmək lazımdır. Çıxış strategiyasının planlaşdırılması baxımından, likvidlik göstəricisini istər investorlar, istərsə də adi alıcılar nəzərdə saxlamalıdırlar.

Məqalənin faydalı olduğunu düşünürsüzsə, dostlarınızın da görməsi üçün paylaşın.